Hỏi: Năm 2009 tôi có mua một mảnh đất (chuyển quyền sở hữu vốn góp), do là đất dự án nên chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (theo quy định của dự án, sau khi xây nhà xong mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
Việc mua bán chỉ có giấy viết tay và có người làm chứng là ông tổ trưởng tổ dân phố chứ không có công chứng hoặc xác nhận của UBND phường. Có giấy ủy quyền của người bán cho tôi được làm các giấy tờ, thủ tục liên quan đến mảnh đất, được công chứng viên chứng thực. Kèm theo phiếu thu nộp tiền cho ban quản lý dự án (bản gốc). Nay tôi ra ban quản lý dự án xin phép làm nhà trên mảnh đất đó thì ban quản lý dự án cho biết mảnh đất tôi mua hiện đang có quyết định của cơ quan thi hành án thành phố không cho xây nhà hoặc chuyển nhượng cho người khác. Xin luật sư vui lòng tư vấn giúp tôi:

Vì là đất dự án nên chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên việc mua bán chỉ có giấy viết tay, kèm theo giấy ủy quyền như vậy có giá trị pháp lý gì không? Lô đất tôi mua tháng 11/2009 nhưng quyết định của cơ quan thi hành án ký ngày 21/6/2011 như vậy có đúng không?

Tôi có thể nộp đơn khởi kiện người bán ra tòa án dân sự được không? Nếu được thì thủ tục khởi kiện như thế nào? Nộp án phí ở đâu, thủ tục nộp thế nào? Nộp ngay khi khởi kiện hay chờ tòa án thụ lý hồ sơ xong mới nộp?

(binhfcp@... )

Trả lời

Theo quy định tại Điều 106, Luật đất đai 2003 được sửa đổi bổ sung năm 2009 thì người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đầy đủ các điều kiện sau đây:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Hơn nữa, theo quy định tại Điểm b, Khoản 1, Điều 119 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai (đã được sửa đổi, bổ sung theo Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27-1-2006) thì hợp đồng hoặc giấy tờ khi người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn.

Như vậy, việc nhận chuyển nhượng đất của bạn được thực hiện khi chính người chuyển nhượng cũng không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là đã vi phạm Điều 106 Luật đất đai. Hơn nữa, hợp đồng chuyển nhượng đất lại không được công chứng hoặc chứng thực theo như quy định dẫn chiếu ở trên là vi phạm về mặt hình thức khi thực hiện giao dịch.

Cần nói thêm, việc bạn có giấy ủy quyền của người bán để bạn làm các giấy tờ, thủ tục liên quan đến mảnh đất, được công chứng viên chứng thực và kèm theo phiếu thu nộp tiền cho ban quản lý dự án (bản gốc) là không có giá trị gì về mặt pháp lý vì giao dịch chuyển nhượng của bạn ngay từ đầu đã không hợp pháp. Chính vì việc mua bán của bạn không được pháp luật công nhận nên quyết định của cơ quan thi hành án ký ngày 21-6-2011 đối với diện tích đó là đúng với quy định của pháp luật.

Từ những dẫn chiếu trên có thể thấy giao dịch chuyển nhượng đất của bạn sẽ bị tòa án tuyên vô hiệu khi các bên có tranh chấp. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu là khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Bạn có thể làm đơn kiện kèm theo tài liệu liên quan lên tòa án có thẩm quyền (có thể là tòa án nơi có bất động sản), yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu. Sau khi tòa án nhận đơn thì trong 5 ngày làm việc tòa án sẽ tiến hành thụ lý vụ việc (nếu thuộc thẩm quyền của tòa án) và tòa án sẽ thông báo cho bạn về việc nộp tiền tạm ứng án phí. Tòa án sẽ thụ lý vụ án tính từ thời điểm bạn nộp biên lai nộp tiền tạm ứng án phí.

Trân trọng,

Luật sư Lê Thị Hoài Giang

Nguồn: batdongsan.com.vn

Hỏi: Năm 1992, ông A có mua nửa công đất nền nhà của ông B, nửa phần còn lại ông B bán cho ông C. Trong lúc mua bán, có nhân chứng ở ấp, xã chứng.


Năm 1997 ông A hỏi ông B đưa sổ đỏ để tách ra, ông B nói đất chưa có sổ đỏ và bảo cứ ở đi khi nào có sổ đỏ sẽ đưa. Sau đó, khi ông A đi làm sổ đỏ thì ở xã cho biết miếng đất đã có sổ đỏ, do ông C đứng tên.

Ông A đã yêu cầu ông C đưa sổ đỏ để tách ra nhưng ông C không chịu. Ông đã làm tờ tường trình nhờ chính quyền giải quyết nhưng tới nay vẫn chưa nhận được lời giải thích nào từ chính quyền. Bây giờ ông A phải làm sao? Mong được luật sư tư vấn.

Nguyễn Thị Út (hellomylove953@...)

Trả lời:

Về việc tranh chấp đất đai:

Căn cứ Điều 136 Luật Đất Đai, khi tranh chấp về quyền sử dụng đất, nếu đương sự đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì do Tòa án giải quyết.

Căn cứ Điều 135 Luật Đai, khi các bên có tranh chấp về đất đai, nếu không tự hòa giải được, thì gởi đơn đến UBND cấp xã, phường nơi có đất tranh chấp để tiến hành hòa giải. Thời hạn hòa giải là 30 ngày làm việc, kể từ ngày UBND cấp xã nhận được đơn.

Như vậy, thẩm quyền giải quyết tranh chấp sẽ thuộc về tòa án nhân dân nơi có đất bị tranh chấp, nhưng trước khi tòa án thụ lý giải quyết tranh chấp, các bên phải thông qua thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã. Do đó, bà có thể liên hệ với UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để yêu cầu địa phương tiến hành thủ tục hòa giải cho các bên.

Kết quả hòa giải phải được lập thành biên bản và cấp cho các bên liên quan, để các bên liên quan có căn cứ yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp. Sau khi có kết quả hòa giải giải quyết tranh chấp, nếu các bên không tự giải quyết được, bà có thể nộp đơn khởi kiện tại tòa án nhân dân có thẩm quyền nơi có đất để xem xét giải quyết tranh chấp.

Về yêu cầu khởi kiện, bà có thể yêu cầu tòa án hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho ông C do cấp giấy chứng nhận không đúng với người sử dụng đất hoặc có thể làm đơn đề nghị cơ quan cấp giấy chứng nhận thu hồi giấy chứng nhận đã cấp nếu việc cấp giấy chứng chứng nhận cho ông C là trái pháp luật.

Trân trọng,

Luật sư Phạm Đình Sơn
Công ty Luật TNHH Phạm Đình & Cộng Sự

Nguồn: batdongsan.com.vn

Hỏi: Tôi mua nhà đất của ông Th. bằng giấy tay với giá 180 triệu đồng. Vừa mua xong, ở chưa đầy tháng đã nhận được quyết định cưỡng chế của UBND xã Lê Minh Xuân, huyện Bình Chánh (Tp.HCM).
Xin hỏi, quyền lợi của tôi được giải quyết ra sao?

Hồ Thị Bé Em (Bình Tân, Tp.HCM)

Trả lời

Ảnh minh họa

Theo thư phản ánh, bà mua bán nhà đất bằng giấy tay, người bán nhà đất cho bà trước đó cũng mua đất này bằng giấy tay và tự xây cất nhà không có giấy phép. Căn cứ các Điều 91, 92, 93 Luật nhà ở và các Điều 122, 124, 127, 134, 137, 450 Bộ luật Dân sự, giao dịch mua bán nhà đất của bà và ông Th. là vô hiệu toàn phần.

Vì vậy, khi bị cưỡng chế nhà đất, bà cần làm đơn tranh chấp gửi UBND xã Lê Minh Xuân đề nghị giải quyết việc tranh chấp của bà với ông Th. về căn nhà đã mua. Trường hợp UBND xã Lê Minh Xuân không giải quyết được, bà cần làm đơn khởi kiện tại TAND huyện Bình Chánh, yêu cầu TAND tuyên việc mua bán nhà đất giữa bà và ông Th. là vô hiệu.

Theo quy định pháp luật, khi hợp đồng, giao dịch vô hiệu thì 2 bên trả lại cho nhau những gì đã nhận. Bà phải trả lại đất cho ông Th., còn ông Th. phải trả lại cho bà số tiền đã nhận. Ngoài ra, TAND còn xem xét yếu tố lỗi của các bên khi tham gia giao dịch này.

Luật gia Nguyễn Văn Khôi

(Theo SG ĐTTC)

Nguồn: batdongsan.com.vn

Hỏi: Tôi có nhiều tài sản là bất động sản ở nhiều tỉnh thành khác nhau (Hà Nội, Tp.HCM, Đà Nẵng, Cần Thơ)...
Tôi có thể yêu cầu chứng nhận hợp đồng thế chấp các tài sản này để đảm bảo một nghĩa vụ tại một văn phòng công chứng của một trong những địa phương nơi có một trong những tài sản thế chấp không?

Thanh Thuỳ, Q.2

Ảnh minh họa

Trả lời:

Theo khoản 2 điều 47 luật Công chứng quy định “Nhiều bất động sản thuộc các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khác nhau cùng được thế chấp để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ, thì việc công chứng hợp đồng thế chấp đó do công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở đặt tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có một trong số bất động sản thực hiện”. Như vậy bạn có thể yêu cầu công chứng hợp đồng thế chấp tài sản tại một tổ chức hành nghề công chứng của một trong những nơi có bất động sản thế chấp.

CCV Nguyễn Quốc Thịnh

(Theo SGTT)

Nguồn: batdongsan.com.vn

Hỏi: Gia đình tôi mua một mảnh đất ruộng khoảng 2000m2 trên địa bàn thành phố Thái Nguyên. Gia đình tôi muốn sử dụng diện tích đất ấy để làm sân bóng cỏ nhân tạo.

Vậy gia đình tôi phải chuyển đổi đất thế nào để được phép xây dựng sân bóng ạ?

nguyenvu0603@...

Ảnh minh họa

Trả lời:

Theo như thông tin bạn nêu thì mảnh đất mà gia đình bạn mua là đất nông nghiệp. Do đó muốn sử dụng với mục đích khác thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Cụ thể:

Điều 30, Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai quy định về điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở:

- Vị trí thửa đất phải có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hay kế hoạch sử dụng đất chi tiết (là đất ở), hoặc quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn. Được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

- Thửa đất chuyển mục đích sử dụng phải thỏa mãn được diện tích tối thiểu. 

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư được quy định tại Điều 134 Nghị định 181/2004/NĐ-CP hồ sơ bao gồm: đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất, bản vẽ thửa đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hồ sơ nộp tại sở Tài nguyên và môi trường nơi thửa đất tọa lạc. 

Nghĩa vụ tài chính cho việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư gồm, tiền sử dụng đất bằng 100% giá trị chênh lệch giữa giá đất ở trừ đi giá đất nông nghiệp đang sử dụng (giá đất nông nghiệp và giá đất ở để tính tiền sử dụng đất này theo khung giá đất được UBND tỉnh Thái Nguyên ban hành hàng năm. Ngoài ra, bạn phải nộp lệ phí trước bạ là 0,5% tổng giá trị ñất ở.

Để biết thông tin chi tiết về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính cũng như các vấn đề liên quan khác khu đất nói trên, chúng tôi khuyên bạn nên liên hệ trực tiếp với UBND huyện nơi mảnh đất tọa lạc.

Luật sư Nguyễn Thế Truyền
Công ty Luật Hợp danh Thiên Thanh
(Theo Cafeland)

Nguồn: batdongsan.com.vn

Hỏi: Năm 2007 tôi mua một miếng đất (chưa lên thổ cư) diện tích 6x25m tại phường Đông Hòa, thị xã Dĩ An (Bình Dương) bằng giấy tay, sau đó tôi có xây một căn nhà cấp 4 diện tích 80m2. Nay tôi muốn tách thửa diện tích trên thì điều kiện và thủ tục như thế nào?
Thửa đất chung có diện tích 500m2, trong đó lên thổ cư 200m2 nhưng không nằm trong vị trí tôi mua. Xin cảm ơn.

Huy Canh.Phan Huy (Canh.Phan@... )

Trả lời



Nếu chỉ có diện tích 500m2, trong đó phần diện tích thổ cư chỉ là 200m2 và phần diện tích đất có mục đích sử dụng đất nông nghiệp là 300m2 thì thửa đất mà bạn đang sử dụng sẽ không đủ điều kiện về diện tích tối thiểu để được phép tách thửa theo quy định tại quyết định 28/2013/QĐ-UBND ngày 27-9-2013 của UBND tỉnh Bình Dương về việc quy định về diện tích tối thiểu các loại đất được phép tách thửa trên địa bàn tỉnh Bình Dương.

Cụ thể, theo quyết định 28 nêu trên, do thửa đất có vị trí tọa lạc tại phường Đông Hòa, thị xã Dĩ An nên trong trường hợp tách thửa, ngoài một số điều kiện bắt buộc như: thửa đất ở sau khi được tách thửa phải tiếp giáp đường hoặc lối đi công cộng và có kích thước bề rộng và chiều sâu tối thiểu là 4m; thửa đất không thuộc khu vực phải thu hồi đất đã được công bố hoặc đã có quyết định thu hồi đất… thì thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại phải bảo đảm diện tích tối thiểu 60m2 đối với đất ở và 300m2 đối với đất nông nghiệp (thực tế phần diện tích đất nông nghiệp mà bạn sử dụng chỉ có tổng diện 6x25 = 150m2).

Cũng theo quyết định 28 nêu trên, trong trường hợp thửa đất mà bạn đang sử dụng được hình thành trước ngày 1-7-2007 (ngày có hiệu lực thi hành Nghị định 84/2007/NĐ-CP) thì được cấp giấy chứng nhận nếu đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trong trường hợp này để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là “giấy chứng nhận”) đối với quyền sử dụng đất trên, bạn cần liên hệ UBND thị xã Dĩ An để được hướng dẫn.

Tuy nhiên cần lưu ý, trường hợp bạn là người trực tiếp xin cấp giấy chứng nhận thì giao dịch chuyển nhượng bằng giấy tay của bạn phải được thực hiện trước ngày 1-7-2004 và không phát sinh tranh chấp đối với chủ đất cũ. Ngoài ra, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ giải quyết hồ sơ xin cấp chứng nhận quyền sở hữu đối với công trình xây dựng là nhà ở của bạn nếu việc xây dựng nhà không phép nêu trên được thực hiện trước ngày 1-7-2006.

Như vậy, để có thể tách thửa đối với thửa đất trên thì trước hết chủ đất (người có quyền sử dụng đất đối với toàn bộ thửa đất 500m2 nêu trên) phải trực tiếp thực hiện thủ tục tách thửa theo hướng hoặc là tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất ở đối với toàn bộ phần diện tích nông nghiệp còn lại hoặc là tiến hành thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng từ nông nghiệp thành thổ cư đối phần diện tích đất nông nghiệp mà bạn đang sử dụng trước khi tiến hành thủ tục tách thửa (do thửa đất có đất ở gắn liền với đất nông nghiệp chỉ áp dụng diện tích đất tối thiểu đối với một loại đất đủ điều kiện tách thửa).

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, để được tách thửa đối với thửa đất trên, người sử dụng cần nộp hồ sơ xin tách thửa tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện gồm có: đơn xin tách thửa; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (trình tự, thủ tục cụ thể bạn có thể liên hệ UBND thị xã Dĩ An để được hướng dẫn).

Luật sư - ThS. Nguyễn Thị Thúy Hường (Văn phòng luật sư Nguyễn Văn Hậu và cộng sự)

(Theo TTO)

Nguồn: batdongsan.com.vn

Hỏi: Vợ chồng tôi có lập di chúc chung vào năm 2009 để lại tài sản cho người con, di chúc được công chứng viên văn phòng công chứng chứng nhận.

Năm 2012 chồng tôi chết, người con được chỉ định trong di chúc có biểu hiện ăn chơi lêu lổng. Nay tôi muốn huỷ hoặc sửa đổi tờ di chúc đã lập có được không?

yennguyen_59@....

Trả lời:

Ảnh minh họa

Theo khoản 2 điều 664 bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về việc sửa đổi, bổ sung, thay thế, huỷ bỏ di chúc chung của vợ, chồng như sau: “Khi vợ hoặc chồng muốn sửa đổi, bổ sung, thay thế, huỷ bỏ di chúc chung, thì phải được sự đồng ý của người kia, nếu một người đã chết, thì người kia chỉ có thể sửa đổi, bổ sung di chúc liên quan đến phần tài sản của mình”. Như vậy, bà không thể huỷ bỏ tờ di chúc chung của vợ chồng bà đã lập. Bà có thể đến bất kỳ tổ chức hành nghề công chứng nào để sửa đổi, bổ sung di chúc đối với phần tài sản của bà.

CCV Nguyễn Quốc Thịnh
(Theo SGTT)

Nguồn: batdongsan.com.vn

Hỏi: Cách đây 24 năm bố mẹ em có theo chủ trương của Nhà nước đi vào Long An theo vùng kinh tế mới. Trong thời gian sống ở đây, bố mẹ em có nhận trả nợ cho gia đình người ta số tiền nợ ở ngân hàng với điều kiện là bố mẹ em sẽ là chủ của một lô đất ruộng mà Nhà nước đã cấp cho gia đình người đó khi mà họ cũng vào Long An lập nghiệp.
Hiện tại bố mẹ em vẫn còn giữ giấy tờ trả nợ ngân hàng và giấy cam kết của 2 bên gia đình. Bố mẹ em đã canh tác trên mảnh đất đó hơn 20 năm nay mà không gặp phải sự tranh chấp nào.

Nay gia đình em muốn làm giấy tờ là chủ sở hữu thật sự của lô đất đó và xin phép chuyển thành đất thổ cư thì cần thủ tục gì và phải nộp những khoảng tiền gì?

Hoacomay051289@...

Ảnh minh họa

Trả lời:

Việc xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải đáp ứng được các điều kiện quy định tại điều 50 Luật Đất đai 2003, sưa đổi bổ sung 2009, yêu cầu đất phải đúng quy hoạch, không tranh chấp và có:

“…….

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

………..”

Trường hợp sử dụng trước năm 1993, không tranh chấp, đúng quy hoạch được Ủy ban nhân dân đồng ý, dù không có loại giấy tờ trên, gia đình bạn vân có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Về việc chuyển mục đích sử dụng đất, trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp phải xin phép Ủy ban nhân dân cấp huyện. Sau khi được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia đình bạn phải nộp tiền sử dụng đất trên diện tích đất chuyển mục đích sử dụng.

Công ty Luật ANT Lawyers
(Theo Cafeland)

Nguồn: batdongsan.com.vn

Hỏi: Nhà đã xây trên đất BHK (đất trồng cây lâu năm) năm 2009. Đã có làm "Giấy cam kết tự tháo dỡ nếu có quy hoạch". Năm nay 2013, đất đã chuyển mục đích sử dụng thành "Đất ở nông thôn".
Xin được hỏi, làm thế nào và các bước phải thực hiện để hợp thức hóa nhà đã xây không phép (đồng thời tiến hành xin số nhà theo quy định).

Chân thành cám ơn!

catvu.chan@...

Trả lời:

Đối với việc xin giấy phép xây dựng, đề nghị Bạn có thể liên hệ với UBND quận/huyện hoặc Sở Xây dựng để được hướng dẫn.

Thủ tục xin cấp số nhà như sau:

Bước 1: Chuẩn bị đầy đủ các hồ sơ theo quy định

Bước 2: Nộp tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ tại Ủy ban nhân dân phường –xã, thị trấn (trong giờ hành chính từ thứ hai đến thứ sáu hàng tuần).
- Cán bộ địa chính phường – xã, thị trấn kiểm tra tính đầy đủ
+ Trường hợp hồ sơ đầy đủ, hợp lệ cán bộ tiếp nhận viết biên nhận trao cho người nộp.
+ Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì cán bộ tiếp nhận hướng dẫn một lần để người nộp hoàn thiện hồ sơ.

Bước 3: Nhận kết quả giải quyết tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND phường xã, thị trấn (trong giờ hành chính từ thứ hai đến sáng thứ bảy hàng tuần).

Hồ sơ bao gồm:

Đơn xin tạm cấp số nhà (người dân tự soạn);
Chứng minh nhân dân và hộ khẩu thường trú hoặc sổ tạm trú của người xin cấp số nhà(bản sao);
Một trong các loại giấy tờ liên quan đến thời điểm tạo lập nhà, đất của căn nhà xin tạm cấp số.


Luật sư Nguyễn Thế Truyền
Công ty Luật Hợp danh Thiên Thanh
(Theo Cafeland)

Nguồn: batdongsan.com.vn

Hỏi: Năm 1997, mẹ tôi mua nhà của một cán bộ quân đội. Ngôi nhà do bên quân đội cấp, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mẹ tôi và ông ấy chỉ làm giấy tay và hẹn khi có giấy chứng nhận ông ấy sẽ làm thủ tục sang tên cho mẹ tôi. Mẹ tôi đã trả hết tiền theo thỏa thuận trên giấy mua bán.
Năm 1999, mẹ tôi có làm giấy kê khai, sau đó gọi ông ấy làm thủ tục sang tên (lúc này ông ấy đã làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) nhưng ông ta không chịu sang tên và đòi thêm tiền.

Hiện tại chúng tôi chỉ có tờ kê khai năm 1999. Từ năm 1997 đến nay gia đình tôi ở tại căn nhà này (có KT3), giấy mua bán tay thì đã nộp cho cơ quan Nhà nước khi làm tờ khai năm 1999. Bây giờ mẹ tôi phải làm sao để làm giấy chứng nhận cho căn nhà? Nếu được thủ tục như thế nào?

Mong chuyên mục Tư vấn nhà đất và luật sư tư vấn giúp. Cảm ơn.

Tuan Quoc Doan (dqtuan@... )

Trả lời

Theo quy định của Luật Dân sự, hình thức của việc mua bán nhà ở phải lập bằng văn bản và được công chứng chứng nhận. Do vậy, trường hợp mua bán giấy tay của gia đình bạn về nguyên tắc là vô hiệu.

Tuy nhiên, nếu tranh chấp được tòa án giải quyết thì tòa án sẽ cho các bên 30 ngày để tiến hành công chứng hợp đồng mua bán (giấy tay). Nếu trong thời hạn này, một trong các bên hoặc cả hai bên không đến công chứng hợp đồng mua bán thì tòa án sẽ tuyên việc mua bán là vô hiệu.

Hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu là gia đình bạn trả nhà cho người bán, và người bán trả lại tiền cho gia đình bạn. Trường hợp có thiệt hại thì bên có lỗi phải bồi thường.

Bên có lỗi có thể là bên không đến công chứng trong thời hạn 30 ngày nêu trên. Mức thiệt hại được xác định theo hướng tòa án sẽ định giá căn nhà hiện tại theo giá thị trường trừ đi giá trị mà các bên đã mua bán đã ghi nhận.

Trân trọng.

Luật sư Huỳnh Văn Nông (www.shlaw.vn)

(Theo TTO)

Nguồn: batdongsan.com.vn

Hỏi: Khoảng tháng 3/2010, qua người quen giới thiệu, tôi có mua một lô đất vườn ở sau chùa Khánh An, An Phú Đông, Q.12 (Tp.HCM) diện tích 52m2 (4mx13m) dạng giấy tay. Đất trồng cây lâu năm, thời hạn sử dụng đã lâu, không dính qui hoạch hay dự án.
Rất nhiều lần tôi đi tìm hiểu để hợp thức hóa nhưng cán bộ phường không giải thích cụ thể. Trong khi đó, cạnh lô đất của tôi có hai lô đất cũng mua giống tôi, cùng một chủ đất nhưng đã hợp thức hóa năm 2012 và đang chào bán có giấy tờ hợp lệ.

Tôi rất băn khoăn, không biết phải làm thế nào để hợp thức hóa mảnh đất cũng như các bước thủ tục ra sao? Mong được chuyên mục tư vấn. Cám ơn.

Hung Dung (bachhdung@... )

Trả lời

Theo quy định của pháp luật về đất đai, để quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản (người sử dụng đất được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất), người sử dụng đất phải có đủ các điều kiện: có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất.

Bên cạnh đó, trong quá trình thực hiện quyền của người sử dụng đất, người sử dụng đất phải tuân thủ đúng trình tự, thủ tục luật định.

Như vậy, việc nhận chuyển nhượng bằng giấy tay (không tuân thủ về mặt hình thức - phải được công chứng tại Phòng công chứng) đối với thửa đất tại quận 12, thửa đất nhận chuyển nhượng cũng không đủ điều kiện để được tham gia thị trường bất động sản nên giao dịch của bạn sẽ không được pháp luật thừa nhận và bảo vệ.

Theo đó, với thông tin đã cung cấp, bạn sẽ không được cơ quan có thẩm quyền giải quyết thủ tục cấp chứng nhận quyền sử dụng đối với thửa đất nêu trên theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành.

Cần lưu ý, pháp luật đất đai hiện hành cũng vẫn có những quy định giải quyết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với những thừa đất không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 50 Luật đất đai nhưng có nguồn gốc sử dụng từ trước ngày 1/7/2004, đồng thời thỏa mãn một số điều kiện nhất định theo quy định của pháp luật.

Vì vậy, đối với thắc mắc tại sao hai thửa đất liền kề được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, bạn có thể liên hệ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc UBND quận 12 để có câu trả lời cụ thể.

Luật sư - ThS. Nguyễn Thị Thúy Hường
(Văn phòng luật sư Nguyễn Văn Hậu và cộng sự)

(Theo TTO)

Nguồn: batdongsan.com.vn

Hỏi: Tôi đang định mua một căn nhà diện tích 4,6x11m nhưng băn khoăn vì nhà chỉ có sổ đỏ chung. Trong trường hợp này tôi phải làm giấy tờ gì để đảm bảo không có tranh chấp về sau theo đúng qui định của pháp luật?
Thủ tục các bước phải làm như thế nào? Mong được chỉ dẫn. Cảm ơn.

hong hoa (tocnau_007@... )

Trả lời

Để đảm bảo thực hiện mua bán nhà theo đúng trình tự, thủ tục luật định, bạn phải đảm bảo tính pháp lý của nhà ở được mua bán. Theo đó, nhà ở được giao dịch mua bán phải có các điều kiện sau đây:



i. Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở;

ii. Không có tranh chấp về quyền sở hữu;

iii. Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trong trường hợp diện tích nhà bạn định mua là một phần của căn nhà đáp ứng đầy đủ các điều kiện để được tham gia giao dịch về nhà ở, bạn có thể nhận chuyển nhượng diện tích nhà này dưới hình thức mua bán một phần nhà.

Việc mua bán nhà phải được lập thành hợp đồng. Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của UBND xã đối với nhà ở tại nông thôn.

Tuy nhiên, cũng cần lưu ý, trường hợp trên cùng một thửa đất, chủ đất xây hàng loạt căn nhà trên diện tích đất không đủ chuẩn tách thửa, xin cấp chủ quyền chung cho tất cả các căn nhà, sau đó chuyển nhượng lại. Bạn cần tìm hiểu kỹ khi thực hiện những giao dịch mua bán này.

Tại Tp.HCM, ở một số địa phương, công chứng không chứng nhận việc mua bán trong trường hợp trên, đồng thời không thực hiện việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Với trường hợp nhà được xây trên sổ đỏ chung nhưng nếu nhà ở chưa được công nhận quyền sở hữu về nhà ở, khi đó, các bên mua bán chỉ có thể thực hiện việc mua bán bằng "giấy tay". Rủi ro về mặt pháp lý sẽ thuộc về người mua.

Trân trọng.

Luật sư Đoàn Thị Ngọc Linh (Trung tâm tư vấn pháp luật số 1 Tp.HCM)

(Theo TTO)

Nguồn: batdongsan.com.vn

Hỏi: Vợ chồng tôi đang sinh sống ổn định trên thửa đất 1.200m2 do ba mẹ chồng tôi để lại. Đất này hiện do ba mẹ chồng tôi đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Năm 2012 ba mẹ chồng tôi mất để lại di chúc cho vợ chồng tôi hưởng thừa kế toàn bộ diện tích đất nói trên.
Di chúc này được ba mẹ chồng tôi lập tại phòng công chứng, trong tình trạng minh mẫn. Hỏi: Vợ chồng tôi có đương nhiên được coi là chủ sở hữu đối với thửa đất trên không? Vợ chồng tôi có thể làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất đối với thửa đất trên không?

Nguyễn Ngọc Minh, Hồ Xá, Quảng Trị

Ảnh minh họa

Trả lời:

Theo quy định tại điều 635 bộ luật Dân sự năm 2005 thì vợ chồng bạn là người thừa kế theo di chúc di sản là quyền sử dụng đất của ba mẹ chồng bạn để lại. Tuy nhiên, vợ chồng bạn không đương nhiên được coi là chủ sở hữu đối với quyền sử dụng diện tích đất nói trên.

Để được công nhận là chủ sở hữu đối với quyền sử dụng đất nói trên vợ chồng bạn phải tiến hành thủ tục đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Theo quy định của pháp luật, trước tiên bạn làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế. Theo quy định tại mục II, thông tư liên tịch 04/2006/TTLT/BTP-BTN&MT hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất thì bạn cần chuẩn bị hồ sơ khai nhận di sản gồm những giấy tờ sau: chứng minh nhân dân của vợ chồng bạn, giấy chứng tử của ba mẹ chồng bạn; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, di chúc. Hồ sơ này bạn mang đến phòng công chứng nhà nước hoặc tổ chức hành nghề công chứng để tiến hành làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế.

Sau đó vợ chồng bạn tiến hành thủ tục đăng ký thừa kế quyền sử dụng tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp thửa đất trên nằm ở nông thôn thì bạn nộp tại UBND xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Bạn chuẩn bị hồ sơ thừa kế quyền sử dụng đất gồm: di chúc; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trích lục bản đồ địa chính; tờ khai lệ phí trước bạ; tờ khai thuế chuyển quyền sử dụng đất.

(Theo SGTT)

Nguồn: batdongsan.com.vn

Hỏi: Công ty TNHH Tư vấn và Đầu tư xây dựng H&B là doanh nghiệp nhỏ đầu tiên và duy nhất của tỉnh Hậu Giang thực hiện xây dựng nhà ở thu nhập thấp. Dự án nhà ở đã hoàn thành 80% và đang trình UBND tỉnh xem xét cho mở rộng dự án.
Từ tháng 6/2012, Công ty đã hoàn thiện hồ sơ theo quy định để đề nghị vay vốn ưu đãi gửi Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), tuy nhiên đến nay Công ty vẫn chưa nhận được ý kiến chấp thuận của Ngân hàng.

Đại diện Công ty, ông Trần Hoàng Thiện (tuvanxaydunghb@...) đề nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét, tạo điều kiện để Công ty được vay vốn ưu đãi.

Trong trường hợp Công ty không đủ điều kiện vay, Công ty đề nghị phía ngân hàng xem xét, hỗ trợ cho người mua nhà thuộc dự án của Công ty được vay vốn từ gói tín dụng hỗ trợ của Chính phủ.

Về đề nghị của Công ty H&B, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam trả lời như sau:

Từ ngày 20/8/2012, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã có Văn bản số 5289/NHNN-TD gửi Công ty H&B liên quan đến chính sách tín dụng đối với dự án xây dựng nhà thu nhập thấp của Công ty.

Thực hiện Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 7/1/2013 của Chính phủ, ngày 15/5/2013 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã ban hành Thông tư số 11/2013/TT-NHNN quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở và Bộ Xây dựng cũng đã ban hành Thông tư số 07/2013/TT-BXD hướng dẫn xác định các đối tượng được vay vốn hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02/NQ-CP.

Theo đó, dự án nhà ở thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Hậu Giang của Công ty H&B thuộc danh mục các dự án vay vốn hỗ trợ theo Nghị quyết 02/NQ-CP do Bộ Xây dựng công bố (danh mục đợt 2 theo Công văn số 1655/BXD-QLN ngày 9/8/2013 của Bộ Xây dựng)

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đề nghị Công ty liên hệ với các ngân hàng thương mại Nhà nước (Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam, Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam, Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam, Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam, Ngân hàng TMCP Phát triển nhà đồng bằng sông Cửu Long) để được hướng dẫn các thủ tục vay vốn.

Đồng thời, đề nghị Công ty hướng dẫn các khách hàng mua nhà ở thu nhập thấp tại các dự án của Công ty liên hệ với chi nhánh các ngân hàng nêu trên ở Hậu Giang để được vay vốn theo quy định.

(Theo Chinhphu)

Nguồn: batdongsan.com.vn

Hỏi: Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) tại khu đô thị; chung cư mini được quy định như thế nào? - Nguyễn Thị Dung (Quận Hà Đông)
Trả lời:

- Vấn đề bạn đọc hỏi được quy định tại Điều 24, quy định “Về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở...”, ban hành kèm theo Quyết định số 13/2013/QĐ-UBND ngày 24-4-2013 của UBND TP Hà Nội, nội dung như sau:

1. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất tại khu đô thị mới, khu nhà ở.

Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất tại các dự án phát triển nhà ở và xử lý các nội dung liên quan đến dự án phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố được thực hiện theo quy định này và theo hướng dẫn của Bộ Tài nguyên
và Môi trường tại văn bản số 2470/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 17/7/2012 và chỉ đạo của UBND thành phố tại văn bản số 5925/UBND-TNMT ngày 1/8/2012.

Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm kiểm tra, đôn đốc các chủ đầu tư dự án, UBND các quận, huyện, thị xã, văn phòng đăng ký đất đai thành phố thực hiện.

2. Cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà ở chung cư mini

a) Nhà chung cư mini là nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên và mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng, diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu là 30m² và đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định tại Điều 70 của Luật Nhà ở).

b) Căn hộ của nhà chung cư mini được xây dựng theo giấy phép xây dựng của cơ quan có thẩm quyền cấp, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 hoặc quy hoạch xây dựng đô thị đối với khu vực đã có quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng thì được cấp giấy chứng nhận với hình thức sử dụng đất là sử dụng chung.
Trường hợp công trình xây dựng không có giấy phép hoặc xây dựng sai giấy phép thì hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà chung cư mini không được cấp giấy chứng nhận.

c) Hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà chung cư mini thay mặt các hộ gia đình, cá nhân mua căn hộ làm thủ tục giấy chứng nhận quyền sở hữu các căn hộ khi làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở theo quy định.

Luật sư Trần Anh Dũng - Công ty Luật Đại Phúc

(Theo HNM)

Nguồn: batdongsan.com.vn